第771章 牛市氛围
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更科学一些!”
马耀文笑道:“林总,这是没办法的事情,香港除了我们不是靠着香港市场五六百万人赚钱之外,其他的公司,基本的营收和利润,多半是靠着香港市场。尤其是,香港地产市场,直接影响香港绝大部分本地上市公司的财务报表,只要地产价格不断涨,各大公司都是收入利润屡创新高,地产一不行,上市公司业绩大部分都倒退。”
“这么走下去,是死路一条!”林棋说道,“透支今后几代人的发展前途,换取这一代人的财富飞增!地产商没什么,但是靠着房价涨来赚钱的地产商,是最缺德的!地产跟金融资本捆绑之后,是相当缺德的一种商业模式。你说吧,涨房价,不少人骂卖不起房。跌房价,又会有人跳楼,因为,借贷买房,跌穿了房贷保证金,银行会收走房子,一无所有,又会欠下一屁股贷款!”
后世香港的董特首,就是回归后的背锅侠,香港回归前,房价被炒上天。回归后,又遇到亚洲金融危机席卷到了香港,而董特首推出扩建政府的廉租房的计划,每年多建八万多套廉租房供应市场。长远来说,这显然是对整个城市经济和民生都是利好的政策。但是,因为连续房价下跌,短期内几十人跳楼,之后,整个社会舆论都是讨伐董特首。之后,换上去的特首,都是只鼓励房价涨,绝对不敢让房价跌。
房价涨,民怨固然大,但是买不起房的不会跳楼抗议啊。
房价跌了之后,一些首付款较少的人房价跌破穿了在贷款的风控底线,房子就会被银行收走,房子卖掉的钱不足以偿还银行的本息的话,后续的尾款还需继续还,所以,低首付买房,房价一跌会导致房子也没了,钱也没了,还倒欠一笔债。
马耀文一愣说道:“恒生还有有一例因为房价跌,而收走房子的案例。”
“因为,房价暂时还未跌穿贷款买房的保证金。”林棋表示,“当然了,以后多半会遇到那种情况,所以,我们做好准备,跟市场同行采取不同的政策。比如……个人用户,仅有一套自住房的情况下,地产价格下跌,用户可以继续偿还本息的情况下,不会强制收走房子。”
“这个……”马耀文不仅犹豫,这个政策对银行可是非常不利的。要知道,全世界大部分的银行,之所以会收走房子,因为,银行借给用户的贷款是现金。而房产本身,仅仅是抵押品。当抵押品的价值大跌时,银行不得不采取行动,来保证自己的本金安全,也就是收走银行的房子到市场卖掉,避免损失扩大化。
“蠢货!回想一下,普通贷款买房的用户的违约率都多低吧!”林棋说道,“全世界大部分市场,贷款给用户买房的,最终的违约概率是极低的!即使有极少数用户真的违约的,我们也是执行,一套房不强行收回!毕竟,仅有一套房,还在偿还贷款,说明这是其家庭仅也有的财富,收走的会逼死人的。而给予希望的话,甚至是勉励的话,度过了短期困难,人活着,迟早会偿还后面的本息。而且,如果是有多套房产的用户,我们不会对其采取这种政策!”
即使是日本地产泡沫崩溃后,日本个人的购房贷款,违约率也是忽略不计的那种。即使是有些地区的房价跌了90%,原值2000万日元的地产,后来仅需200万就能买到,但是不少买房的用户,还是用了几十年时间,偿还了几千万的本息。
地产泡沫崩溃后,真正的违约,大部分是商业性质的公司,投机地产业务,造成的亏损。无论多大的公司,一旦遇到资本抵债的情况下,破产、违约随之而来。总是来说,资本主义时代,公司的违约率是超过个人的,尤其是泡沫崩溃之后,90%的坏账都是由政府和企业制造的,而不是普通个人制造的。
消费贷款就算了,但是……像房贷这种是为了成家立业而购置的资产,基本上,如果不是遇到不可抗拒性因素,很少有人会在这方面进行违约。!
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